Верховный Суд РФ в определении от 24 декабря 2025 г. № 309-ЭС25 – 9580 по делу № А76 – 6413/2024 разъяснил, кто несёт обязанность по оплате коммунальных услуг в жилых помещениях специализированного фонда, предоставленных детям-сиротам. Судебная коллегия по экономическим спорам отменила решения нижестоящих инстанций и установила: собственник (ОМСУ), а не наниматель, является обязанным лицом перед ресурсоснабжающей организацией. Это решение имеет принципиальное значение для практики взыскания задолженности за коммунальные услуги с муниципалитетов и уточняет разграничение ответственности между наймодателем и нанимателем по договорам найма спецжилья.
История рассмотрения дела и мотивировка судов
В Челябинской области теплоснабжающая организация ООО «Центр» обратилась в суд к администрации Кыштымского городского округа с иском о взыскании задолженности за тепловую энергию в размере 78 203 руб. 33 коп. и пеней за период с февраля 2019 г. по декабрь 2023 г.
Речь шла о квартире, принадлежащей муниципалитету и предоставленной по договору найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и лиц из их числа.
Теплоснабжающая организация указала, что:
— между ней и нанимателем квартиры договор о поставке ресурса не заключался;
— обязанность по оплате коммунальных услуг за такое жильё лежит на собственнике, поскольку прямые договорные отношения между ресурсоснабжающей организацией и нанимателем специализированного фонда не предусмотрены жилищным законодательством;
— хотя договор найма обязывает нанимателя вносить плату, он не наделяет его статусом абонента перед ресурсником.
Позиция нижестоящих судов
Арбитражный суд Челябинской области, апелляционный и кассационный (окружной) суды отказали в иске.
Они исходили из того, что:
— по ч. 4 ст. 155 ЖК РФ наниматель жилого помещения в МКД обязан платить за коммунальные услуги управляющей организации;
— поскольку наниматель фактически пользовался услугой, он и обязан платить;
— собственник (муниципалитет) не обязан оплачивать ресурс, поставленный в занимаемое по договору найма помещение.
Позиция Верховного Суда РФ
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела кассационную жалобу ООО «Центр» и отменила все судебные акты нижестоящих инстанций (определение от 24 декабря 2025 г. № 309-ЭС25 – 9580), направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.
Верховный Суд указал:
— по ч. 5 ст. 100 ЖК РФ к договорам найма специализированных жилых помещений не применяется норма ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, согласно которой наниматели платят УО;
— перечень норм, подлежащих применению к таким договорам, исчерпывающий: ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67, ст. 69 ЖК РФ, а в этих нормах ничего не написано про обязанность оплаты коммунальных услуг (кто кому платит);
— из условий Типового договора найма специализированного жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ № 548 от 28.06.2013) следует, что наниматель обязан оплачивать коммунальные услуги наймодателю, который, в свою очередь, управомочен требовать своевременного внесения этой платы и инициировать расторжение договора при нарушении нанимателем этой обязанности.
«Следовательно, именно на наймодателе, имеющем в силу договора найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, право требовать оплаты коммунальных услуг от нанимателя соответствующего помещения, лежит обязанность по оплате ресурса, поставленного энергоснабжающей организацией в это помещение.»
Итог
Верховный Суд РФ признал, что нижестоящие суды существенно нарушили нормы жилищного законодательства, не учтя специфику договора найма специализированного жилого помещения.
Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию — для установления размера задолженности и взыскания её с муниципального образования.
Сравнение: социальный найм vs. найм специализированного жилья
| Критерий | Договор социального найма (глава 8 ЖК РФ) | Договор найма специализированного жилого помещения (главы 9, 10 ЖК РФ) |
|---|---|---|
| Кому принадлежит жильё | Муниципальному образованию | Муниципальному образованию или государству |
| Кто получатель жилья | Малоимущие граждане | Дети-сироты, лица из их числа, работники (служебное), временно нуждающиеся (маневренный фонд) и др. |
| Применимость ч. 4 ст. 155 ЖК РФ | Да: наниматель платит УО/РСО | Нет: норма не применяется (не указана в ч. 5 ст. 100 ЖК РФ) |
| Кто и кому платит за КУ | Наниматель — напрямую УО или РСО | Наниматель — наймодателю |
| Последствия неоплаты | УК/РСО взыскивают долг с нанимателя | ОМСУ может требовать расторжения договора через суд (при долге больше 1 года) |
| Кто ответчик по иску РСО | Наниматель | Собственник (ОМСУ) — как абонент по договору с РСО (см. определение ВС РФ № 309-ЭС25 – 9580 от 24.12.2025) |
Практический вывод для управляющих и ресурсоснабжающих организаций
Разграничение ответственности за оплату коммунальных услуг между нанимателем и ОМСУ зависит от вида договора, по которому предоставлено жилое помещение:
- Договор социального найма – платит наниматель УК/РСО (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ).
- Договор найма специализированного жилого помещения (в т.ч. для сирот) – платит ОМСУ как собственник и наймодатель, поскольку с нанимателем у РСО нет договорных отношений, а обязанность нанимателя — платить наймодателю, а не третьим лицам.
Но на практике УК и РСО сталкиваются с проблемой: муниципальная квартира — это лишь формальный признак. Из открытых данных невозможно определить, по какому именно договору (соцнайм или спецфонд) проживает гражданин. Выписка из ЕГРН подтверждает только собственника, но не основание пользования.
ОМСУ часто отказываются предоставлять информацию о договорах найма, ссылаясь на ФЗ «О персональных данных». В результате:
- РСО/УК вынуждены подавать иски наугад — либо к нанимателю, либо к ОМСУ;
- ОМСУ приходят в суд с документами, подтверждающими, что они не ответчики, и суды отказывают в иске;
- это ведёт к неоправданным судебным расходам и затягиванию процесса.
Рекомендация
Прежде чем подавать иск, целесообразно направить мотивированный запрос ОМСУ с требованием указать основание предоставления жилого помещения. В запросе не требовать ФИО нанимателя (если муниципалитет ранее отказывался предоставлять эту информацию), а просить лишь:
«указать, предоставлено ли жилое помещение по договору социального найма или по договору найма специализированного жилого помещения, и привести реквизиты соответствующего договора (номер, дату).
В случае непредоставления указанной информации в установленный законом срок (30 дней), организация будет вынуждена исходить из того, что жилое помещение используется в рамках специализированного жилищного фонда, а собственник — надлежащий ответчик по обязательствам перед организацией. Это может повлечь для ОМСУ статус ответчика по иску о взыскании задолженности за коммунальные услуги».
Такой запрос не затрагивает персональные данные, а касается статуса имущества и основания пользования, что ОМСУ в состоянии раскрыть как часть информации о муниципальной собственности.
Если ОМСУ откажет — у вас будет доказательство добросовестности при подаче иска к собственнику, а также основание для взыскания расходов в случае, если суд позже установит, что именно муниципалитет был надлежащим ответчиком.