Верховный Суд РФ разбирался со статусом системы отопления больше 10 лет назад, но до сих пор возникают вопросы и распространяются заблуждения. Например, некоторые утверждают, что батарея или индивидуальный счетчик на тепло – всегда общедомовое имущество. Другие, напротив, считают батареи исключительно личным имуществом. Разбираемся, чьи батареи на самом деле.

Система отопления в Правилах содержания общего имущества № 491

В состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее – оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (подп. «д» п. 2 Правил).
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил).

Позиция Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ проверял законность этого пункта (определение от 24 ноября 2009 г. № КАС09 – 547) по заявлению двух собственников.
Потребителям казалось, что спорный пункт относит батареи в состав общедомового имущества:
«Расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома».

Верховный Суд РФ отказался признавать незаконным пункт Правил, разъяснив при этом:

• оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения и п. 6 Правил не противоречит этому;
• в состав общего имущества включены механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (подпунктом «д» п. 2 Правил);
• для сравнения – согласно п. 5 Правил в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
• суд, проанализировав положения п. 6 Правил во взаимосвязи с пп. «д» п. 2 и п. 5 этих Правил, пришел к правильному выводу о том, что в состав общего имущества включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.).

Собственники были настолько недовольны таким толкованием нижестоящей инстанции, что коллегия вынуждена была повторить:
«Правомерным является вывод суда о том, что системное толкование п. 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома. Довод в кассационной жалобе о неясности и двояком толковании п. 6 Правил противоречит содержанию решения суда».

Позиция Минстроя РФ

В письме Минстроя России от 11.10.2024 № 59724-ДН/04 про систему отопления даны следующие разъяснения. 

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений МКД, в состав общего имущества не включаются.
В таком случае границей эксплуатационной ответственности является первый запорно-регулировочный кран на отводе непосредственно к радиатору отопления, являющемуся индивидуальной собственностью, при этом такой запорно-регулировочный кран входит в состав общего имущества.

Определение границы балансовой принадлежности по другому запорно-регулировочному крану, предполагающему отнесение к индивидуальной собственности собственника помещения не только одного радиатора, но и участка сети отопления, в том числе включающего в себя группу радиаторов отопления, законом не предусмотрено. 
В МКД с горизонтальной разводкой системы отопления аналогично МКД с вертикальной разводкой системы отопления по общему правилу вся внутридомовая система отопления (включая коллекторы и отводы от горизонтального стояка к квартирам) входит в состав общего имущества.
Исключение – размещенные в квартирах радиаторы отопления, на отводах к которым имеются запорно-регулировочные краны. Такие радиаторы являются собственностью собственника, при этом границей балансовой принадлежности являются запорно-регулировочные краны на отводах непосредственно к радиатору.

Примеры из практики судов

✔ Постановление Верховного Суда РФ от 06.06.2016 № 91-АД16 – 1
Управляющая организация не смогла оспорить привлечение к ответственности по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ за невыполнение предписания об устранении нарушения путем установки радиаторов отопления за счет средств, собранных на содержание и ремонт общего имущества.

• Для определения возможности отнесения обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) к общедомовому имуществу существенным обстоятельством является наличие или отсутствие на таких элементах отключающих устройств.
• Установлено, что отключающие устройства в системе отопления в квартире собственника отсутствовали, радиаторы отопления демонтированы силами управляющей организации в связи с неисправностью, на месте демонтажа установлена запорная арматура.
• При таких обстоятельствах радиаторы отопления являются частью общего отопительного оборудования многоквартирного дома, в связи с чем предписание административного органа об установке радиаторов отопления за счет средств, собранных на содержание и ремонт общего имущества, признано законным.
• Установка запорной арматуры непосредственно после демонтажа радиаторов отопления не свидетельствует о том, что данные обогревающие элементы перестали относиться к общему отопительному оборудованию многоквартирного дома.

✔ Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 3728/2021
С собственника из Екатеринбурга взыскали ущерб за затопление соседей, живущих ниже. Ответчик считал, что он не отвечает за неисправности системы отопления, однако суд отказал в удовлетворении жалобы:
«причинами протечек явились неисправность тройника разводки системы отопления квартиры, тройник разводки и трубы находятся на системе отопления после отсекающего вентиля, водяного фильтра и индивидуального прибора учета тепла, система отопления в квартире после отключающего устройства является собственностью владельца квартиры и не относится к общедомовому имуществу, поскольку обслуживает только квартиру».

✔ Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 12689/2023
Собственники обязали управляющую организацию заменить радиаторы отопления в своей квартире.
УО пыталась ссылаться на то, что радиаторы относятся к личному имуществу истцов, однако суды отклонили этот довод:
«Вопреки доводам кассационной жалобы, находящиеся внутри квартиры отопительные приборы могут считаться обслуживающими только одно помещение лишь при наличии запорных устройств, при этом тот факт, что радиаторы отопления в квартире истцов не имели в юридически значимый период запорных устройств, ответчиком не оспаривался и подтверждается материалами дела».
Любопытно, что чуть раньше эта же УО сама обращалась с иском к этим же собственникам с требованием об обеспечении доступа для осмотра общего имущества и выиграла суд. То решение тоже повлияло на выводы судов, так как принадлежность батарей к общему имуществу уже была установлена ранее. 

✔ Постановление Арбитражного суда Поволжского округа по делу № А57 – 18718/2023
В Саратовской области ПАО СК «Росгосстрах» выплатило собственнику Д. страховое возмещение в связи с затоплением квартиры (у соседей сверху прорвало батарею) — 37 535 рублей, а потом обратилось в суд, чтобы взыскать с УО эту сумму в порядке суброгации.

Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили.
Исходили из того, что ущерб причинен из-за ненадлежащего содержания УО общедомового имущества, к которому относится и внутридомовая система отопления, в том числе такой ее элемент, как батарея. В акте о заливе отсутствуют сведения об участке лопнувшего радиатора, причине разгерметизации батареи и о том, в зоне чьей ответственности находится причина аварии.

Доводы УО о наличии запорного устройства, обслуживании радиатором отопления только одной квартиры и ответственности собственника за содержание батареи были отклонены со ссылками на ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ и п. 6 Правил содержания общего имущества № 491 (все они о составе общедомового имущества). 

Арбитражный суд Поволжского округа направил дело на новое рассмотрение.
Нижестоящие суды установили не все обстоятельства дела, а именно: наличие/отсутствие отключающих устройств на системе отопления в квартире; принадлежность системы отопления к общедомовому имуществу; первое отключающее устройство (если такие устройства всё же имеются) и место прорыва в системе отопления, чтобы разграничить зону эксплуатационной ответственности УО и собственника.

При новом рассмотрении в иске было отказано: эксперт пояснил, что разморозка радиатора произошла ввиду халатности собственника квартиры, выразившейся в оставлении оконных створок в открытом виде на протяжении длительного периода времени. Эксперт отметил, что разгерметизация системы отопления в настоящем случае не относится к зоне ответственности УО.

Опубликовано 17.05.2021. Обновлено 05.01.2026

➜ Случай из практики: когда радиатор относится к общему имуществу
➜ Собственнику: как не надо менять батареи и трубы в квартире
➜ Подписаться на канал автора в Telegram или MAX