Решение провести общее собрание собственников всегда упирается в выбор формата. Современный онлайн-через ГИС ЖКХ сулит скорость и автоматизацию, а проверенный очно-заочный — надежность и вседоступность. Но как понять, что на самом деле лучше для вашего дома?

В этой статье мы объективно сравним оба формата, чтобы вы смогли принять взвешенное решение. Мы без прикрас рассмотрим и сильные, и слабые стороны каждого подхода, от трудозатрат и стоимости до юридических рисков. Наша цель — дать вам четкое понимание, какой способ подходит для вашего конкретного случая.

Онлайн-собрания в ГИС ЖКХ

Плюсы (+)

Автоматизация процессов

• Суть: система автоматически рассчитывает кворум, подсчитывает голоса и формирует протокол голосования.
• Потенциальный выигрыш: после успешного запуска собрания это позволяет сэкономить время и исключить арифметические ошибки, неизбежные при ручном подсчете.

Удобство для собственников

• Суть: голосование доступно через портал «ГИС ЖКХ» или мобильное приложение из любого места в течение периода проведения собрания.
• Потенциальный выигрыш: повышается потенциальная явка, так как физическое присутствие или заполнение бумажного бюллетеня не требуется.

Снижение организационных расходов

• Суть: отпадает необходимость массовой печати бюллетеней, их распространения по почтовым ящикам и почтовых отправлений.
• Потенциальный выигрыш: инициатор экономит средства на подготовке и проведении собрания.

При объективной оценке важно учитывать, что на практике эти преимущества могут нивелироваться техническими сбоями системы и сложностями, описанными ниже.

Минусы ( – )

1. Невозможность исправления ошибок «на лету».

• Проблема: если инициатор допустил опечатку в формулировке решения, исправить её невозможно без полной отмены собрания и запуска процесса заново. Это трата времени и ресурсов.
• Следствие: любая мелкая техническая оплошность на этапе запуска делает легитимность всего собрания уязвимой для оспаривания.

2. Жесткая зависимость от роли «Администратор».

• Проблема: если в доме уже есть администратор, и он не заинтересован в результатах собрания, то провести эффективное собрание крайне сложно. Это создает непреодолимый организационный барьер.
  Внесенные администратором данные в текущем функционале имеют приоритет над данными Росреестра: в случае, если по данным ЕГРН квартира принадлежит Иванову и имеет площадь 30 кв. м, а администратор внесет по ней бюллетень с указанием собственника Петров и площадь 300 кв. м, то система примет к учету в протоколе этого ОСС данные, внесенные администратором.
• Следствие: недобросовестная УК, являясь администратором, может блокировать проведение собраний инициативными собственниками. Недобросовестный администратор может подгружать бюллетени, которые ему не передавались или вносить данные с настоящих бюллетеней с ошибками, пользуясь тем, что срок давности привлечения к административной ответственности короткий, а наказания начинаются с всего лишь «предупреждения».

3. «Сырой» и нестабильный функционал.

• Проблема: система постоянно обновляется, интерфейс и логика работы меняются, в период постоянных обновлений в выходные дни системой невозможно пользоваться. Пользователи жалуются, что при фактическом отсутствии кворума система может написать, что решения приняты (например, по вопросам, связанным с проведением капремонта, системе достаточно большинства голосов вместо предусмотренных законом двух третей), а при наличии кворума – решить, что голосов недостаточно.
• Следствие: невозможно выработать единую, надежную процедуру проведения собрания, так как правила игры меняются в процессе. Формальный результат собрания может не соответствовать реальности. Невозможно контролировать ход голосования, так как присылаемые в ходе собрания «шахматки» зачастую не соответствуют действительности и содержат ошибки. Пользователи жалуются за отписки и долгие ответы техподдержки.

4. Проблемы с интеграцией данных (ЕГРН, СНИЛС).

• Проблема с ЕГРН: система не учитывает голоса собственников, данные о которых отсутствуют в ЕГРН. Эта ошибка и непонятный расчет «знаменателя» для определения результатов собрания искусственно занижает кворум и искажает результаты.
• Проблема с СНИЛС: обязательное требование СНИЛС вызывает недоверие собственников и является дополнительным техническим барьером для голосования. В традиционном формате это требование пока еще можно обойти.

5. Неполноценный документооборот.

• Проблема: нет возможности скачать протокол, который соответствовал бы новым требованиям Приказа Минстроя №266/пр (электронный документ в машиночитаемом виде в формате XML с возможностью преобразования в формат PDF и усиленной квалифицированной электронной подписью оператора системы). Также пользователи отмечают проблемы со скачиванием протокола хотя бы без подписи.
• Следствие: могут быть проблемы с исполнением решений, если они зависят от усмотрения посторонних лиц – ГЖИ, банков, администраций, налоговой.

Примечание: онлайн-собрание предполагает голосование не только напрямую через интернет, но и через передачу заполненных бумажных бюллетеней администратору для последующего внесения в систему. 

Очно-заочные собрания (на бумажных носителях)

Плюсы (+)

• Независимость от техники: процесс проведения собрания полностью контролируется инициатором и практически не зависит от сбоев в интернете или работе информационных систем. Взаимодействие инициатора с ГИС ЖКХ ограничено размещением сообщения о собрании и протокола. 
• Прямое взаимодействие: возможность личного контакта с собственниками при раздаче бюллетеней, что позволяет сразу разъяснять сложные вопросы и повышать вовлеченность.
• Универсальная доступность: формат интуитивно понятен и доступен для всех категорий собственников, включая пожилых людей, не пользующихся интернетом.
• Гибкость в оформлении: возможность оперативно исправить опечатку в бюллетене или учесть голос собственника, даже если некоторые его данные указаны не полностью или с ошибкой.

Минусы ( – )

1. Высокая организационная и трудовая нагрузка

• Проблема: необходимость подготовить, распечатать, разнести по почтовым ящикам, а затем собрать и обеспечить сохранность сотен, а иногда и тысяч бумажных бюллетеней.
• Следствие: процесс требует значительных временных затрат и человеческих ресурсов, особенно в крупных многоквартирных домах.

2. Риск ошибок при ручном подсчете

• Проблема: подсчет голосов и процентов от общей площади, а также определение кворума проводятся людьми вручную.
• Следствие: возможны арифметические ошибки, которые могут стать формальным основанием для оспаривания итоговых решений собрания.

3. Сложность последующего внесения данных в ГИС ЖКХ

• Проблема: жилищное законодательство обязывает вносить итоги любого собрания в ГИС ЖКХ. После очно-заочного формата это делается вручную.
• Следствие: инициатору необходимо вбить в систему данные каждого собственника и загрузить скан каждого бюллетеня (если тот решит загружать бюллетени поштучно), что является крайне медленной и кропотливой работой.

Итоговая таблица с рисками

Для наглядного сравнения рассмотрим ключевые критерии двух форматов в сводной таблице.

Критерий	Онлайн-собрание (ГИС ЖКХ)	Традиционное (очно-заочное)
Запуск собрания	Невозможен без админа/при сбоях системы	Всегда возможен
Стабильность процесса	Низкая («сырой» функционал, постоянные изменения)	Высокая (процедура отработана годами)
Исправление ошибок	Только через полную отмену собрания	Иногда возможно в ходе собрания (в зависимости от ошибки)
Работа с данными	Голоса «не в ЕГРН» не считаются. Вторая крайность: приоритет сведений от администратора, даже если они искажают данные ЕГРН	Гибкая; собственника можно идентифицировать и без полного совпадения данных
Формирование протокола	Автоматически, но не в соответствии с требованиями	Вручную, но в традиционном, «судоустойчивом» формате
Технические риски	Высокие и непредсказуемые (баги системы, недоработки интерфейса)	Низкие и предсказуемые (человеческий фактор при подсчете)

Судебная практика и технические баги, о которых часто пишут читатели, рисуют картину системного кризиса онлайн-собраний. ГИС ЖКХ — это не просто инструмент с «мелкими недочетами», а система, которая вводит новые, более сложные и непредсказуемые риски, чем те, что она призвана была устранить.

• Традиционное собрание — это риск «человека с пачкой бюллетеней», которого можно поймать и доказать в суде.
• Онлайн-собрание — это риск «администратора с багом в системе», где механизмы фальсификации становятся менее очевидными, а доказать их в суде — парадоксально сложнее.

Выводы и рекомендации

Проведенный анализ показывает, что выбор формата зависит от конкретной ситуации:

Онлайн-собрания в ГИС ЖКХ могут быть эффективны для:

• Оперативных, непротиворечивых вопросов
• Домов с технически подготовленными собственниками
• Ситуаций, когда важна скорость подсчета голосов

Очно-заочный формат остается предпочтительным для:

• Критически важных решений (смена УК, капремонт)
• Конфликтных ситуаций, где важна юридическая устойчивость
• Домов с пожилыми собственниками

На текущий момент техническая незрелость ГИС ЖКХ делает традиционный формат более надежным выбором для ответственных решений, в то время как онлайн-голосование продолжает развиваться и может стать оптимальным решением в будущем.

Опубликовано 05.03.2024. Обновлено 13.01.2026

➜ Новая практика по оспариванию решений собраний, проведенных через ГИС ЖКХ
➜ Общее собрание через ГИС ЖКХ: опыт и отзывы администраторов
➜ Шаблон протокола общего собрания по новым правилам 2025 года (Приказ Минстроя №266/пр)