В соцсетях снова гуляют слухи: «с 2026 года запрещено заменять / ставить пластиковые окна в многоквартирных домах». Это не так — федерального запрета нет. Однако на практике собственников всё чаще обязывают вернуть «проектное остекление». Почему? Потому что фасад — общее имущество, а в некоторых домах — ещё и объект культурного наследия или часть единой витражной конструкции. Рассказываем, когда замена окон действительно требует согласования, а когда — нет, и какие ошибки могут привести к суду.
Заявления о якобы введённом запрете на установку пластиковых окон в многоквартирных домах не соответствуют действующему федеральному законодательству. В России не существует нормативного акта, который бы запрещал собственникам устанавливать, заменять пластиковые окна или обязывал менять их на деревянные.
Вместе с тем важно учитывать, что фасад многоквартирного дома является общим имуществом собственников помещений (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Если замена окон связана с использованием или изменением общего имущества — например, при остеклении балкона, которого изначально не было, или при увеличении площади остекления за счёт фасадной поверхности, — такое вмешательство требует решения общего собрания собственников (ОСС) в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Простая замена старых окон на новые (в том числе пластиковые) в пределах существующих проёмов и без изменения конструктивных характеристик фасада не считается использованием общего имущества и согласования с ОСС не требует.
Исключение на федеральном уровне касается домов, отнесённых к объектам культурного наследия. В этом случае даже замена окон в пределах существующих проёмов может потребовать согласования, поскольку Федеральный закон № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» запрещает изменять внешний облик таких зданий без разрешения органа охраны объектов культурного наследия.
Кроме того, в каждом городе действуют свои правила благоустройства, которые могут устанавливать дополнительные требования к фасадам зданий. Именно на уровне местных властей могут вводиться обязательные требования к паспорту фасада и порядку его изменения. При наличии таких норм именно там следует искать возможные ограничения на изменение материалов оконных конструкций. Как правило, это касается ограниченного круга зданий — например, исторических построек или домов, «фасады которых определяют архитектурный облик сложившейся застройки города», — а также отдельных улиц или даже этажей этих домов.
Особенно внимательными должны быть собственники в домах, где фасад выполнен как единая инженерная система — например, навесные витражи, сквозные остеклённые лоджии или фасады с холодным остеклением по всему периметру. В таких случаях даже замена стеклопакетов «в том же проёме» может быть расценена как вмешательство в общее имущество.
Так, в апреле 2025 года Третий кассационный суд общей юрисдикции поддержал управляющую компанию из Санкт-Петербурга, которая потребовала от собственника вернуть холодное витражное остекление, предусмотренное проектом дома. Собственник заменил его на теплое — установил двухкамерные стеклопакеты в ПВХ-профиле. Суды всех инстанций признали такие действия самовольным переустройством, поскольку они нарушили целостность навесной фасадной конструкции, предусмотренной проектно-технической документацией (определение Третьего кассационного суда по делу № 88 – 6405/2025).
Ключевой вывод из этого примера: если фасад — это не набор отдельных окон, а единая конструкция, то любое изменение её составляющих требует согласования. Игнорирование этого правила грозит не только предписанием, но и судебным решением о восстановлении первоначального состояния за счёт собственника.
Практические рекомендации для собственников:
- Если дом является объектом культурного наследия — необходимо обязательно обратиться в уполномоченный орган по охране ОКН и получить разрешение до любой замены окон. Без этого вы рискуете быть привлечены к ответственности и обязаны будете восстановить исторический облик за свой счёт (пример).
- Если дом расположен в исторической части города — проверьте местные правила благоустройства: ищите упоминания терминов «паспорт фасада», «архитектурный регламент» или «единый образ фасада». При наличии таких требований согласование может понадобиться даже при замене окон в существующих проёмах (примеры норм про паспорт фасада из Тулы, Калининграда).
- Если дом — новостройка, уточните у застройщика или в управляющей организации, утверждён ли паспорт фасада. Часто застройщики оформляют его ещё на этапе сдачи дома, и он становится частью условий эксплуатации. Замена окон, не соответствующих параметрам из паспорта или проектной документации, может быть расценена как нарушение (пример).