Активные советы многоквартирных домов хотят иметь доступ в подвал и чердак — чтобы проверять состояние помещений, снимать показания общедомовых приборов учёта, контролировать работу УО. Но подвалы и чердаки закрыты, а управляющие организации не спешат выдавать ключи даже председателям советов.
Судебная практика по этому вопросу неоднородна. Рассмотрим три ключевых решения — два московских и одно петербургское.

Когда суд отказал в доступе, несмотря на затопления (определение Мосгорсуда № 33 – 5441/2021)

Председатель совета дома потребовал у ГБУ «Жилищник района Филевский парк» выдать ключ от подвала, ссылаясь на постоянные затопления и «пропадающие» ключи в диспетчерской.

Суд отказал в удовлетворении иска и сослался на:

• п. 3.4.5 Постановления Госстроя № 170: ключи от подвалов хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, у дворника или у рабочих, проживающих в доме;
• п. 16.2 СП 255.1325800.2016: доступ к техпомещениям запрещён лицам, не имеющим производственных или должностных обязанностей;
• отсутствие доказательств нарушения прав: акты о недопуске составлены без участия ответчика.

«Наличие у истца права общей долевой собственности на общее имущество, а также то обстоятельство, что он является председателем совета дома, не может являться достаточным основанием для удовлетворения иска».

Когда суд встал на сторону совета: ключи выданы по решению ОСС (определение Санкт-Петербургского горсуда № 33 – 3155/2020)

Председатель совета дома, действуя на основании решения общего собрания, потребовал предоставить доступ в подвал для контроля за снятием показаний с ОДПУ.

Суд первой инстанции отказал, но апелляционная инстанция удовлетворила иск, указав:

«Согласно пункту 4.1.14 Правил эксплуатации жилфонда № 170… ключи должны храниться в ОДС или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры… Таким образом, приведенные пункты Правил не исключают возможность нахождения ключей у собственника помещений МКД».

Суд подчеркнул: в противном случае совет фактически лишается права на контроль за работой управляющей организации.

Когда Мосгорсуд отказал в ключах, даже несмотря на акты ИП (определение № 33 – 44098/2025)

Председатель совета дома потребовала:

• привести подвал в надлежащее состояние,
• предоставить доступ во все техпомещения,
• выдать ей комплект ключей от подвалов и чердаков.

УО представила акт Мосжилинспекции от сентября 2024 года, где подвал был оценен как находящийся «в удовлетворительном санитарном и техническом состоянии». Истец же ссылалась на заключения ИП от августа 2024 г. и марта 2025 г., где состояние названо «аварийным».

Суд полностью отказал в иске, и вот почему:

• Акт Мосжилинспекции имеет приоритет: это уполномоченный госорган, а не частный эксперт;
• Ключи хранятся только у указанных в Постановлении № 170 лиц: в ОДС, у дворника или у жильцов, фактически проживающих рядом (верхний этаж — для чердака, цокольный — для подвала);
• Квартира истца — не на верхнем и не на цокольном этаже, следовательно, она не входит в число тех, чьи жильцы имеют право на хранение ключей;
• Постоянная выдача ключей иным лицам «правовыми нормами не предусмотрена»;
• Совет дома не управляет имуществом (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ) и не может требовать постоянного доступа без решения ОСС;
• УК не препятствовала доступу — истец не обратилась с заявкой.

Что можно сделать на практике

1. Если совет хочет доступ — нужно решение общего собрания, в котором прямо указано, кому и в каком порядке разрешён допуск в техпомещения. Этот порядок стоит сначала согласовать с УК.
2. Постоянные ключи суды выдают только жителям ближайших квартир (по смыслу п. 3.3.5 и 3.4.5 Правил эксплуатации жилфонда № 170).
3. Управляющая организация не обязана по умолчанию пускать собственников в подвал или на чердак, но если собственник (в т.ч. председатель совета) направляет обоснованный запрос на осмотр общего имущества, УО может организовать такой осмотр — как правило, в сопровождении своего сотрудника. Отказ без уважительных причин может быть расценён как нарушение права собственников на информацию и контроль за содержанием общего имущества.

Вывод

Суды не считают должность председателя совета автоматическим основанием для получения ключей от подвалов и чердаков. Однако при наличии решения ОСС и проживания в «подходящей» квартире шансы на удовлетворение иска возрастают — особенно если есть доказательства, что УО фактически препятствует контролю. Но даже тогда речь идёт не о передаче комплекта ключей «в собственность», а о порядке допуска, согласованном с управляющей организацией.

Опубликовано 01.04.2021. Обновлено 29.12.2025

➜ Подписаться на канал автора в Telegram или MAX
➜ Права и обязанности совета многоквартирного дома