Четвёртый арбитражный апелляционный суд (4 ААС) опубликовал актуальную Справку о результатах изучения судебной практики по спорам между управляющими организациями за период с 1 января 2022 года по 7 ноября 2025 года. Несмотря на небольшую долю таких дел, они затрагивают принципиальные вопросы: что именно должна передать «старая» УО при смене управления и как суды оценивают взыскание неизрасходованных средств на ремонт.
На основе анализа девяти наиболее показательных дел, в том числе с участием арбитражных судов округа и Верховного Суда РФ, 4 ААС сформулировал чёткие правовые подходы. Вот ключевые выводы, имеющие прямое практическое значение для управляющих организаций, ТСЖ и собственников.
Четвёртый арбитражный апелляционный суд осуществляет проверку судебных актов, принятых арбитражными судами Республики Бурятия, Иркутской области, Республики Саха (Якутия), Забайкальского края.
Передача документов: не всё можно отдать, но почти всё — обязаны
Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ, при прекращении договора управления управляющая организация обязана в течение трёх рабочих дней передать новому оператору техническую документацию, ключи от общих помещений, электронные коды доступа к оборудованию и другое имущество, необходимое для эксплуатации дома.
Перечень обязательных документов — не произвольный. Он чётко определён Правилами № 491:
- документы технического учёта жилищного фонда;
- данные о приборах учёта (общедомовых и индивидуальных);
- акты приёмки работ по текущему ремонту и содержанию общего имущества;
- акты осмотра инженерных систем, конструкций дома, оборудования для маломобильных групп;
- акты готовности к отопительному периоду;
- инструкция по эксплуатации дома (только если дом введён в эксплуатацию после 1 июля 2007 года);
- кадастровый план земельного участка;
- выписка из ЕГРН на общее имущество;
- проектная документация (при наличии);
- реестр собственников;
- договоры об использовании общего имущества (если такие есть);
- протоколы и решения общих собраний;
- иные документы по решению собственников.
Суды подчёркивают: обязанность передать документы не означает обязанность их создавать. Если документа изначально не было — например, инструкции по эксплуатации у дома 1992 года постройки — требовать его нельзя.
Также не подлежат передаче:
- журналы заявок и поквартирные карточки — они не входят в обязательный перечень и не считаются документами длительного хранения;
- акты приёмки дома от застройщика — если управляющая организация начала работу спустя годы после сдачи дома, она их не получала и не обязана их хранить.
Если документы утрачены, прежняя УО обязана восстановить их за свой счёт в течение трёх месяцев после получения уведомления от новой управляющей организации.
Что делать, если документы не передали?
Судебная практика чётко разделяет два случая:
- Документ существует и находится у прежней УО — тогда суд обяжет его передать.
- Документ объективно не может быть передан — например, дом не стоит на кадастре или паспорт готовности к отопсезону не выдавался (признан неготовым). В этом случае в иске отказывают.
Важно: бремя доказывания невозможности передачи лежит на прежней управляющей организации. Просто сказать «у нас нет» недостаточно — нужно подтвердить, что принять меры к восстановлению невозможно.
Неосновательное обогащение: куда делись деньги на ремонт?
Когда дом переходит под управление новой компании, встаёт вопрос: что делать с деньгами, собранными собственниками на текущий ремонт, но не потраченными?
Суды единообразно исходят из следующего:
- Средства на ремонт носят целевой характер и не становятся собственностью УО.
- Если договор управления расторгнут, а работы не выполнены — удержание денег считается неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ).
- Эти средства подлежат возврату новой управляющей организации, которая будет распоряжаться ими от имени собственников.
Для взыскания истец должен доказать:
- факт поступления денег на счёт УО;
- отсутствие выполненных работ по текущему ремонту.
А ответчик — подтвердить:
- какие именно работы были сделаны;
- что они относятся именно к текущему ремонту, а не к обычному содержанию (например, замена кранов, окраска теплопунктов, уборка подвалов — это содержание, а не ремонт).
Суды отказывают в иске, если представлены подписанные акты выполненных работ, особенно если их подписали члены совета дома без замечаний. Но если акты составлены формально — например, не указаны конкретные объекты или работы не соответствуют Перечню из Постановления Госстроя № 170, — суды признают неосновательное обогащение и взыскивают деньги.
Особое внимание — публичной отчётности в ГИС ЖКХ. Если УО не разместила отчёт о выполнении договора управления, это может быть воспринято как признак того, что работы не велись.
Выводы для практики
- При смене УО новое лицо, управляющее МКД, имеет право требовать только те документы, что указаны в Правилах № 491 и № 170.
- Прежняя УО не обязана передавать то, чего у неё объективно нет — но должна доказать невозможность передачи или восстановления.
- Деньги, собранные на ремонт, но не потраченные, должны быть переданы новой УО — если только не доказано, что ремонт был выполнен.
- Суды требуют чёткого разграничения между «содержанием» и «текущим ремонтом». Замена светильников, установка урн, ковровое покрытие — это содержание, а не ремонт.
- Документы, подтверждающие выполнение работ, должны быть оформлены корректно: с указанием адреса, объёма, стоимости и подписью уполномоченных лиц.
Эти подходы закрепляются всё чаще. Учитывать их важно как управляющим организациям, так и собственникам, выбирающим новый способ управления.